For rent signs outside Friendly Hills and Sunset Terrace mobile home parks
Rent signs flutter in the wind advertising outside Friendly Hills and Sunset Terrace mobile home parks.

En mi primer artículo de esta serie, discutí los métodos bajo los cuales un propietario del parque de casas móviles puede forzar a un propietario de casa a salir de su casa. El impacto económico para el propietario puede ser devastador y la inversión de toda una vida se puede perder en un abrir y cerrar de ojos. Esta es la razón por la que las medidas de control de alquiler de casas móviles son tan importantes.

Mientras discutimos, la mayoría de las casas móviles en el área del Condado del Norte están en parques de alquiler; la casa se compra y luego se paga el alquiler de espacio al propietario del parque de casas móviles. El importe del alquiler está directamente relacionado con el valor de reventa (o valor de capital) de la casa móvil.

Consideremos este escenario: La Abuela Jones vive en la casa que ella y su esposo compraron al principio de su matrimonio y la hipoteca ha sido pagada durante mucho tiempo. Cuando La Abuela Jones se enferma, y su seguro no es suficiente para pagar sus facturas médicas o atención a largo plazo, ella tiene la opción de refinanciar su casa, tomar nuestra hipoteca inversa, o agregar una segunda hipoteca en su casa para convertir el valor de capital de su casa en efectivo. Tal vez, incluso en las condiciones más extremas, la abuela Jones podría alquilar su casa a alguien mientras ella estaba en cuidado sin derecho a largo plazo para que hubiera un poco de ingresos que se le acercaban.

Ahora, pongamos a La Abuela Jones en una casa móvil en circunstancias similares. En primer lugar, además de encontrar un recurso para pagar sus facturas médicas y / o atención a largo plazo, ella tendría que seguir pagando el alquiler de espacio. Posiblemente podría refinanciar su casa, pero encontrar un prestamista hipotecario para prestar en una casa móvil es cada vez más difícil. No puede sacar una hipoteca inversa en una casa móvil y no podría alquilar su casa a alguien por más de seis meses bajo la ley estatal. La opción restante para poder convertir su capital en efectivo sería vender la casa.

Por extraño que suene este escenario, en realidad es más común de lo que uno podría pensar. A medida que las cuentas de ahorro disminuyen y el costo de vida aumenta, el capital almacenado en el valor de reventa de su casa (ya sea una sola familia o una casa móvil) es un medio para cobrar para emergencias. En una casa unifamiliar, una de las opciones enumeradas anteriormente proporcionará el efectivo. Para una casa móvil, la venta es la única manera.

Aquí es donde entran en juego las protecciones de control de alquiler.

Primero, un pocito de matemáticas. Las tendencias actuales dicen que por cada $1.00 de espacio de alquiler aumentó una casa móvil pierde $100 de capital. Por lo tanto, si La Abuela Jones pagó $100,000 por su casa móvil y el alquiler de espacio es de $500, ella tiene un valor de capital (reventa) de $50,000. En una nota personal y para demostrar el punto, compré mi casa móvil por $110,000. El alquiler de espacio es de aproximadamente $525/mes y, en última valoración del Evaluador del Condado, mi casa móvil está valorada en aproximadamente $60,000.

Si el valor de una casa unifamiliar se disminuía tanto por las acciones de su ciudad, reemplazaría a los miembros del consejo por aquellos que entendieron cómo sus acciones afectan el valor de su hogar. O posiblemente te muda rías para alejarte de las malas decisiones que afectan el patrimonio de tu casa. Desafortunadamente, hay muy pocos miembros del consejo que entiendan la dinámica de los valores de las casas móviles y el impacto del alquiler de espacio y, como escribió el juez Kleinfeld en el caso Guggenheim v City of Goleta, “Porque el propietario de la casa móvil no puede moverlo fácilmente para obtener un alquiler más bajo, el propietario de la tierra tiene el propietario de la casa móvil sobre un barril.”

Si la abuela Jones decide vender su casa, entonces sus problemas sólo se agravan. La pérdida automática de capital que ocurre con los pagos actuales de alquiler de espacio se combinaría con la posibilidad de que los propietarios de parques elimenten el alquiler entrante para los compradores de perspectiva a niveles astronómicos. Mientras el alquiler de espacio de ingresos podría no ser una carga para el nuevo propietario, negociarían un precio de venta más bajo debido a los pagos de alquiler de espacio alto. De este tipo, el propietario del parque ha robado efectivamente el valor patrimonial de la casa, una propiedad que alguien ha pagado y en la que ha pagado impuestos, y la ha transferido a rentas de espacio más altas en el futuro en su inversión, que no es nada más de un montón de suciedad.

Las medidas de control de alquiler móvil ayudan a mantener los alquileres de espacio bajos y las medidas con control de vacantes (un límite en la cantidad de espacio de alquiler se puede aumentar en el momento de una venta) son aún más útiles. Esta es la razón por la que las medidas de control de alquiler de casas móviles son tan importantes, especialmente para las personas de la tercera edad y los propietarios de viviendas de bajos ingresos.

Siempre existe la posibilidad de que un propietario de un parque de casas móviles venda sus terrenos para el desarrollo, aunque muchos no lo harán porque los ingresos anuales generados son mucho mayores que un precio de venta único. Una vez más, en una nota personal, tome el caso de mi parque de casas móviles en particular. Hay 155 espacios y cada espacio de alquiler para cada espacio es de aproximadamente $500. Esto viene a $930,000 anualmente en solo espacio de alquiler. Hay otros cargos por recolección de residuos, agua/alcantarillado, etc. Por lo tanto, los beneficios de poseer y operar un parque de casas móviles superan con creces la afluencia de dinero de una sola vez de un precio de venta para la tierra.

Mientras que los propietarios de parques de casas móviles se quejan de sus costos subiendo cada año y la “carga” bajo la cual operan debido a las medidas de control de alquiler, los hechos son que tienen una muy buena oferta actualmente. Y, en el caso de algunos propietarios de parques (ver Dr. Yee en el primer artículo), la capacidad de usar el alquiler aumenta como un medio para asustar a los compradores potenciales de viviendas y ejecutar a los propietarios actuales, sólo pone más dinero en sus bolsillos.

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